Hoeveel kantoorruimte staat er leeg?
Begin 2007 werd er voor zo’n zes miljoen vierkante meter kantoorruimte een huurder of koper gezocht. Dat is dertien procent van het totale aanbod aan kantoorruimte. De oppervlakte is vergelijkbaar met 1000 voetbalvelden of 46.000 eengezinswoningen. Amsterdam kampt met de grootste leegstand, bijna een miljoen vierkante meter wacht in de hoofdstad op een nieuwe eigenaar. Met name voor verouderde en onaantrekkelijke kantoorgebieden als Amsterdam Zuid-Oost (de zogenaamde ‘kansloze meters’) wordt geen opleving meer verwacht.

Is de huidige leegstand ‘gezond’?
In de vastgoedwereld wordt ervan uitgegaan dat een leegstand van zo’n vijf procent gezond is. Met dertien procent zit de huidige leegstand daar flink boven. De aantrekkende economie lijkt ook voorlopig het aantal meters niet te doen afnemen. In 2007 ligt de verhouding tussen aanbod en vraag op 3,3: dat betekent dat tegen elke 1000 vierkante meter die dit jaar aangeboden wordt er vorig jaar slechts 300 meter is opgenomen. Een gezonde situatie gaat uit van een verhouding aanbod-vraag van 1,5.

Al sinds 2001 is er op de kantorenmarkt sprake van ongezonde leegstand. Dat komt omdat er eind jaren negentig, terwijl de economie flink aantrok, nog een tekort was en men op dat moment is gaan bouwen. Het duurt altijd een paar jaar voordat een kantoorgebouw af is, en toen de nieuwgebouwde kantoren op de markt kwamen verkeerde de economie in een recessie.

Maar met zoveel overaanbod zal er dan toch wel minder gebouwd worden?
Dat blijkt niet het geval. In totaal ligt er nog een enorme planvoorraad van zo’n tien miljoen vierkante meter op de schappen. Weliswaar heeft Amsterdam, goed voor zo’n twintig procent van de landelijke leegstand, een bouwstop afgekondigd, maar die bouwstop geldt weer niet voor de prestigieuze Zuidas. Een echte bouwstop voor heel Nederland zit er niet in, omdat de overheid de kantorenmarkt niet beschouwd als een markt waarin ze regie zou moeten voeren.

Maar waarom zou je bouwen als de kans groot is dat het kantoor leeg komt te staan?
Beleggen in vastgoed is lucratief. Heel lucratief zelfs. De meeste kantoorpanden zijn in handen van investeerders: van individuele beleggers tot grote pensioenfondsen. Op de enorme beleggingsportefeuilles van een groot pensioenfonds maakt het niet veel uit of er een paar jaar geen inkomsten uit een kantoorpand komen. Als het pand een keer gevuld wordt, is het ook meteen kassa.

Hoeveel geld kost die leegstand?
Vastgoedprofessor Ed Nozeman van de Universiteit van Amsterdam heeft uitgerekend dat huidige leegstand 500 miljoen euro per jaar kost. Hij gaat er dan van uit dat van de kantoren van de beleggers vijf miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg staat/niet verhuurd wordt: ruim dertien procent. Uitgaande van een huurprijs van 100-120 euro per vierkante meter per jaar (die schatting is aan de lage kant) en een rendement van acht procent, lopen de eigenaren nu dus 500 miljoen euro per jaar mis.

Deze cijfers zijn onder meer ontleend aan de “Thermometer Kantoren winter 2006/2007” van de Nederlandse Vereniging ontwikkelaars & bouwondernemers (NVB)

Van Poelgeest: “Kraken effectief middel tegen leegstand kantoorgebouwen”

De Amsterdamse wethouder van Ruimtelijke Ordening Maarten van Poelgeest hoopt dat er meer leegstaande kantoorgebouwen worden gekraakt in de hoofdstad. Op dit moment staat er bijna een miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg in Amsterdam.

In het VPRO-programma Jansen & Janssen zegt de wethouder: “Je kan extra laten betalen bij leegstand. Maar veel effectiever is als dat soort panden gewoon gekraakt wordt. Ik denk dat een belegger dat veel vervelender vindt dan zo’n leegstandsbelasting die hij misschien moet betalen.”

Van Poelgeest windt zich op over de grote leegstand van kantoorgebouwen in de hoofdstad. Maar hij geeft aan niet veel middelen te hebben om het probleem aan te pakken. Het invoeren van een leegstandsbelasting, zoals leden uit de Amsterdamse gemeenteraad eerder dit jaar hebben voorgesteld, ziet de wethouder niet als een oplossing. Wel heeft de stad een bouwstop afgekondigd voor grote delen van Amsterdam. Er mag nog maar op een paar plekken gebouwd worden, bijvoorbeeld op de prestigieuze Zuidas.

De leegstand van kantoorgebouwen komt landelijk op 13 procent van alle kantooroppervlak, ongeveer 6 miljoen vierkante meter. Piet Eichholtz, professor vastgoedfinanciering in Maastricht, verwacht ook niet dat al die kantoorruimte nog wordt verhuurd als de economie verder aantrekt: “Dat was vroeger wel zo, maar we hebben eigenlijk al helemaal geen werkloosheid meer. In een groeimarkt kan je een kippenhok langs de A2 zetten en zeggen dat het een kantoor is. Maar nu blijken het toch echt kippenhokken te zijn, en wil niemand er meer in zitten.”

Jansen & Janssen gaat donderdagavond over de vraag: “Waarom staan er zoveel kantoorgebouwen leeg?”. Tjeerd Bijman en Martijn Kieft zoeken uit waarom er nog steeds bijgebouwd wordt, terwijl de markt al meer dan verzadigd is.

Uitzending: 30 augustus 2007, 21.55 uur, Nederland 3

Lees ook:
Aflevering 6: “Waarom staan er zoveel kantoorgebouwen leeg?”

Zonde, al die lege kantoren. De gemeente Amsterdam doet haar best om ze een nieuwe functie te geven. 
Door Elja Looijestijn, VPRO Gids 34

Jansen en Janssen zien als ze in hun Peugeot over de snelweg rijden tientallen kantoorgebouwen te huur staan. Ondertussen worden er steeds meer bij gebouwd. Het onderzoeksjournalistenduo zocht uit hoe dit mogelijk is.

Leegstaande kantoorpanden kunnen ook van functie veranderen en bijvoorbeeld een appartementencomplex of cultureel centrum worden. Een kwart van de leegstaande panden in Nederland komt in aanmerking voor zo’n transformatie. In Amsterdam houdt Cor Brandsema zich hiermee bezig.

‘Sinds een half jaar ben ik de kantorenloods van de gemeente Amsterdam. Mijn functie is in het leven geroepen omdat er de laatste tijd veel structureel leegstaande kantoorruimte is. Er staan altijd wel kantoorpanden leeg, maar nu is er extra veel ruimte die ook in de toekomst niet meer geschikt is als kantoor, omdat het pand of de locatie niet meer voldoet. Het gaat in Amsterdam om maar liefst 1 tot 1,2 miljoen vierkante meters. Zonde, want op andere vlakken is er een tekort. Mijn taak is om de transformatie van kantoorpanden te versnellen.’

Dat transformatieproces kent allerlei praktische en bureaucratische haken en ogen. ‘De panden zijn meestal eigendom van beleggings- of investeringsmaatschappijen,’ zegt Brandsema. ‘Die willen niet altijd meewerken aan een transformatie, omdat kantoorruimte het meeste oplevert van alle bestemmingen, althans buiten de binnenstad van Amsterdam. Er moet bij een verandering van functie heel wat van de boekwaarde af. Ze nemen soms liever het risico om een pand een paar jaar leeg te laten staan dan er een nieuwe functie aan te geven.’

In Amsterdam is de meeste grond eigendom van de gemeente en wordt verpacht aan projectontwikkelaars. Die moeten een nieuw contract krijgen als er een nieuwe functie komt. ‘Omdat kantoorgrond zoveel oplevert moet de gemeente dan meestal wat water bij de wijn doen.’

Vervolgens komt de kwestie van het bestemmingsplan. ‘Dat moet vaak gewijzigd worden. Daarbij heeft in Amsterdam vaak ook het betreffende stadsdeel wat in te brengen. Vooral met het stadsdeel Centrum hebben we vaak discussies. Zij willen eigenlijk geen kantoorpanden van meer dan 1000 vierkante meter transformeren, omdat ze in de binnenstand een mengeling willen houden van wonen, werken, uitgaan en dergelijke. Maar Amsterdam heeft 9000 tot 10.000 hotelkamers te weinig. Een deel van die lege kantoren in de binnenstad zou daar ideaal voor zijn.’

Niet alle panden zijn natuurlijk geschikt om iets anders te worden dan een kantoor. ‘Een pand moet aan allerlei bouw- en milieueisen voldoen. Er is bijvoorbeeld veel leegstand rond de A10 west, maar daar heb je te maken met geluidsoverlast en luchtvervuiling. Bij omzetting naar een woonfunctie moet hiervoor een oplossing worden gevonden.’ Toch ziet Brandsema af en toe een transformatie lukken. ‘Een mooi voorbeeld vind ik het Scheepvaarthuis aan de Prins Hendrikkade. Dat was tot voor kort in gebruik als kantoor van het GVB, nu is het een hotel. Door dit soort voorbeelden wordt ook de bereidheid van de eigenaren om mee te werken aan een transformatieproject steeds groter.’

Er is veel te veel kantoorruimte in Nederland, en er komt alleen maar meer bij. En dat terwijl je in een stad als Amsterdam tien jaar wacht op een huurwoning of drie ton neer mag tellen voor een krap flatje. Waarom bouwen we wel kantoren en geen huizen?

Jansen & Janssen gaan op zoek naar de economische logica van de leegstand. Ze spreken met de belegger, de vastgoedprofessor, de projectontwikkelaar, de wethouder en alle mogelijke andere deskundigen. Hoe is het mogelijk dat er doorgebouwd wordt terwijl er tegelijkertijd zoveel kantoren leegstaan? Daar moet toch flink verlies geleden worden? En waarom zakken de huurprijzen van die kantoren eigenlijk niet? Zit daar een truc achter?

Welke rol speelt de overheid? Want gemeentes beconcurreren elkaar om het hardst om hippe, creatieve bedrijven binnen te halen, maar creëren daarmee zelf de overcapaciteit. Door grond bouwrijp te maken en uit te geven en de wegen en leidingen alvast aan te leggen wordt er vaak dubbel werk gedaan. Dat klinkt niet als een erg efficiënte besteding van belastinggeld. Zou daar niet iets aan te doen zijn?

Jansen & Janssen gaan op zoek naar de verantwoordelijke overheid. Wie ziet er op toe dat er niet al te veel kantoren gebouwd worden?

Uitzending: 30 augustus 2007, 21.55 uur, Nederland 3

Bekijk hier de uitzending

Lees ook:
Wethouder moedigt kraken aan

Bekijk hier het interview met Maarten van Poelgeest

Hoeveel kantoorruimte staat er leeg?

“Out of office” - over de transformatie van kantoren, uit VPRO-Gids 34