Hugo Priemus, scheidend hoogleraar aan de TU in Delft, vindt dat dit kabinet dringend iets moet doen aan de woningmarkt. Dat zegt hij vanavond in het VPRO-programma Jansen  & Janssen. “Als het gaat om de grondmarkt en de woningmarkt is dit kabinet stilstaand water”, zo zegt Priemus. “Er staat nadrukkelijk dat de hypotheekrenteaftrek in tact blijft, de huren volgen de inflatie, er worden geen wijzigingen voorbereid. Er gaat ook geen onderzoek gebeuren ter voorbereiding daarvan. Irak mogen we niet onderzoeken, en dit ook niet. Dat zijn de twee fatwa’s die het Rijk over ons heeft afgezegend.”

600.000 starters op de woningmarkt
Volgens onderzoek van de Vereniging Eigen Huis willen ongeveer 600.000 mensen de komende twee jaar toetreden tot de woningmarkt. Directrice Marlies Pernot: ”Die kunnen het wel vergeten. Een starter die net de Staatsloterij heeft gewonnen komt een heel  stuk, maar voor de rest wordt het een stuk moeilijker.“ De gemiddelde woningprijs is nu rond de 260.000 euro. Een starter met een modaal inkomen kan over het algemeen geen hypotheek van meer dan 150.000 euro afsluiten.

Volgens Priemus zijn er klemmende redenen voor het kabinet om eens goed te kijken naar het grondbeleid. “Op dit moment hebben de drie grootste bouwondernemingen in Nederland voldoende grond in handen voor een hele jaarproductie woningen. Dat lijkt prachtig, maar er zitten allerlei strategieën achter waardoor het aantal woningen wat gebouwd wordt, heel bescheiden is.” Het tekort aan woningen zorgt ervoor dat vooral starters niet meer kunnen toetreden tot de woningmarkt.

Vanavond gaan Jansen & Janssen op zoek naar een betaalbare starterswoning. Zij praten onder andere met de Vereniging van Bouwers en Ontwikkelaars, en kijken bij een project in Bladel, waar starters voor rond de 130.000 euro zelf huizen bouwden.

Met een modaal inkomen (30000 euro per jaar) kun je een hypotheek van anderhalve ton krijgen. Maar zijn er eigenlijk wel huizen van anderhalve ton? Een eerste zoektocht op woningsites levert alleen flats en garageboxen op. Gek genoeg gaan ook nieuwbouwhuizen voor twee tot drie ton van de hand. Overal in Nederland. Dat wil zeggen, bijna overal. Want in het Brabantse Casteren, in de gemeente Bladel hebben 34 jonge starters een huis gebouwd voor minder dan anderhalve ton. Waarom kan het in Casteren blijkbaar wel en in de rest van Nederland niet? Heeft er eigenlijk wel iemand belang bij betaalbaar bouwen?

Jansen & Janssen begeven zich op de bouwplaats en spreken met starters, wethouders, makelaars, projectontwikkelaars en alle mogelijke deskundigen. Want wat moet dat nou helemaal kosten, zo’n stapel stenen?
Bekijk hier de uitzending

Lees ook:
“Zelf bouwen. Kan dat?”
Hugo Priemus: “kabinet heeft fatwa afgezegend over de woningmarkt”
“Belgisch bouwen” uit VPRO Gids 35

In Nederland bouwen gemeenten en projectontwikkelaars de woningen. Zij bepalen hoe de huizen er uit komen te zien, hoe groot ze zijn en wat ze kosten. Het voordeel van die bemoeienis van bovenaf is dat er duizenden woningen tegelijk gebouwd kunnen worden. De keerzijde is echter dat de kopers ook de winst betalen die de projectontwikkelaar en de gemeente op de woningen moeten behalen. Een ander bezwaar is dat mensen nauwelijks zeggenschap hebben over het ontwerp van hun toekomstige woning en maar moeten afwachten wat de ontwikkelaars er van maken.

Heel anders is het in de ons omringende landen. In Vlaanderen bijvoorbeeld, waar het de normaalste zaak van de wereld is dat iedereen zijn eigen huis laat bouwen, het zogenaamde wilde wonen. Hoewel er ook kritiek is op de ‘rommelige lappendeken’ die Vlaanderen zo kenmerkt, hebben bewoners het wel voor het zeggen en betalen ze meestal veel minder voor hun (vrijstaande) huis dan de Nederlanders. Er komt immers geen projectontwikkelaar meer aan te pas. Sterker, Vlaanderen kent nauwelijks projectontwikkelaars. Niet voor niets verhuizen er jaarlijks ruim 5000 Nederlanders naar Vlaanderen. Hetzelfde geldt in groeiende mate voor Duitsland.

Zelf bouwen in Nederland
Ook in Nederland kunnen kopers hun eigen projectontwikkelaar spelen, ‘particulier opdrachtgeverschap’ heet dat hier. Het is alleen nooit echt van de grond gekomen. Uit onderzoek is al regelmatig gebleken dat veel Nederlanders best zelf hun huis zouden willen laten bouwen. Het was eind jaren negentig voor de toenmalige staatssecretaris van VROM, Johan Remkes, zelfs aanleiding om zelfbouw flink te stimuleren. Er kwam een Informatiecentrum Eigen Bouw, een kaveldatabank en er werd een ambitieuze doelstelling gelanceerd: van 2005 tot 2010 moest een derde van alle opgeleverde nieuwbouwwoningen gerealiseerd zijn door eigen bouw, zo’n 120.000 woningen in totaal. Maar in 2006 stond de teller nog maar op 15.000. De zelfbouw-campagne stierf een stille dood.

Particulier opdrachtgeverschap valt of staat met medewerking van een gemeente. Die moet voldoende (betaalbare) kavels beschikbaar stellen, bouwplannen goedkeuren en het initiatief uit handen durven geven. En aangezien gemeenten gewend zijn om met één ervaren partij om tafel te zitten als het gaat om woningbouw, is het wel even wennen als ze opeens met verschillende burgers over verschillende projectjes moeten praten. Veel gemeenten bedanken daar voor. Aan de andere kant krijgen de zelf bouwende burgers te maken met procedures, regels en kosten waar ze nooit van hebben gehoord en waar ze al snel in verstrikt raken. Tel daar de dure Nederlandse grond bij op - gemiddeld 350 euro per vierkante meter - en het is duidelijk dat het niet alleen maar ‘leuk’ is om je eigen huis te bouwen.

Particulier opdrachtgeverschap heeft als voordelen dat er invloed uitgeoefend kan worden op het ontwerp en dat het meestal veel goedkoper is. Een woning zit gemiddeld tien tot twintig procent onder de marktwaarde, omdat de kopers de winst van de ontwikkelaars niet betalen. Maar het vergt ook veel van de koper, hij moet alles zelf uitzoeken en een lange adem hebben. Bovendien: een vrijstaand huis op een kaveltje bouwen is wel goedkoper dan een bestaande woning kopen, maar een starter kan het niet betalen.

Eigen wijk
Zelf bouwen kan goedkoper als je met meer mensen tegelijk meer woningen bouwt, ‘collectief particulier opdrachtgeverschap’ dus. Het principe: zoek een groep leuke buren bij elkaar, sticht een kopersvereniging, zoek een grote kavel en bouw je eigen wijk. Een vereniging, eventueel bijgestaan door een adviesbureau, doet vaak veel makkelijker zaken met een gemeente. Bovendien kunnen veel (bouw)kosten worden gedeeld of kan er een acceptabeler prijs bedongen worden op de aannemer of de architect. Een andere prettige bijkomstigheid is dat je er zeker van kunt zijn dat je het met je toekomstige buren goed kunt vinden.

In Nederland zijn inmiddels verschillende buurten door groepen kopers gebouwd. Een opvallend voorbeeld is een wijkje in het Brabantse dorp Casteren (gemeente Bladel), gebouwd door 34 jonge mensen. De gemiddelde prijs van de woningen was in 2004 122.000 euro, maar liefst 38 procent onder de taxatiewaarde. Dat kon onder meer omdat er een scherpe prijs werd bedongen met de aannemer, omdat de projectontwikkelaar achterwege kon blijven en omdat de gemeente Bladel bereid was korting te geven op de grond: 200 euro per vierkante meter in plaats van 300. In ruil voor die korting moesten de kopers een koopgarantregeling aangaan, wat inhoudt dat de woningen niet met enorme winsten op de vrije markt verkocht mogen worden. De huizen moeten worden terugverkocht aan de gemeente met een beetje winst, de gemeente zoekt vervolgens een nieuwe bewoner. Zo blijven de woningen door de jaren heen ook betaalbaar voor andere starters.

In Almere is nu een vergelijkbaar project gestart: er worden jaarlijks 1000 bouwkavels verkocht waarop mensen zelf hun huis kunnen bouwen. De gemeente geeft geen korting op de grond, maar wel op andere kosten, zoals advies en begeleiding. Het is op die manier toch mogelijk om een woning te bouwen van rond de 150.000 euro.

Grondexploitatiewet
Collectief bouwen kan dus een goede oplossing zijn voor het startersprobleem en het kan in principe in iedere gemeente. Maar om woningen echt betaalbaar te maken (en te houden) voor starters moeten gemeenten meewerken door mensen (financieel) tegemoet te komen in de kosten. Eventueel in ruil voor een koopgarantregeling. Wie zelf wil bouwen, alleen of met anderen, doet er dus goed aan om binnenkort eens bij zijn gemeente aan te kloppen.

En er is hoop, want dit najaar treedt er een nieuwe wet in werking die gemeenten meer macht geeft over de inrichting van de beschikbare bouwgrond, ook als die grond in handen is van een andere partij: de grondexploitatiewet. Daarmee krijgen gemeenten een middel in handen om projecten beter te sturen. De grondbezitter mag zijn lap grond wel volbouwen, maar de gemeente bepaalt wát er wordt gebouwd. Villa’s bijvoorbeeld, maar ook goedkope woningen of kaveltjes waar mensen zelf hun huis op kunnen bouwen.

Meer informatie over zelf bouwen
Particulier opdrachtgeverschap: http://www.particulieropdrachtgeverschap.nl
Bouwen in eigen Beheer (BIEB): http://www.bouwenineigenbeheer.nl
Adviesbureau De Regie: http://www.deregie.nl
Informatiecentrum Eigen Bouw: http://www.iceb.nl
Bouwkavels zoeken: http://www.bouwkavels.nl/bouwkavels
Kavels in Almere: http://www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl
Bouwen in Betrokkenheid, de website van de Bladelse oud-wethouder Frits Pijnenburg: http://www.fritspijnenburg.nl 

Door Elja Looijestijn, VPRO Gids 35

Jansen en Janssen storten zich deze week op de woningmarkt. Sommige dertigers wonen nog op een studentenkamer, want voor starters is het bijna onmogelijk om een huis te kopen. Geen wonder dat veel mensen hun geluk beproeven over de grens. In België woon je nog altijd stukken goedkoper.

Frank Dingemans is directeur België van de Rabobank Roosendaal-Woensdrecht. Hij adviseert Nederlanders die in België gaan wonen. ‘Vooral in de grensstreek zijn de prijzen van Belgische bestaande koopwoningen de laatste jaren wel omhoog gegaan, al blijven de huizen goedkoper dan in Nederland. Nog veel goedkoper is het bouwen van een eigen huis in België. In onze omgeving betaal je voor een vierkante meter grond zo’n 300 euro, over de grens is dat ongeveer de helft.’

De Belgische grond is veel goedkoper omdat er minder regels wat betreft ruimtelijke ordening zijn. Ook is de Belgische zandgrond op veel meer plekken geschikt om te bebouwen. Al die beschikbare grond leidt tot het bekende ‘rommelige’ Vlaamse dorpsbeeld, waarin de huizen willekeurig over het land uitgestrooid lijken te zijn.

Mensen die in Nederland nog geen appartementje kunnen betalen, kunnen in België in een vrijstaand huis wonen. ‘Het aantal mensen dat de stap zet, groeit,’ merkt ook Dingemans. ‘In een populair dorp als Essen is het aantal Hollanders de afgelopen jaren met twintig procent toegenomen. Veel Nederbelgen noemen als voordelen de rust en ruimte in Vlaanderen. Men roemt de Bourgondische cultuur en de hoge kwaliteit van het onderwijs.’

De meeste Nederlanders die naar België emigreren, blijven wel in Nederland werken. ‘De stap naar een Belgische werkgever is voor velen nog steeds groot,’ zegt Dingemans. ‘Bovendien wordt de infrastructuur tussen de twee landen steeds beter. Het scheelt maar tien minuten of je nu van Roosendaal of de omgeving van Antwerpen naar Rotterdam moet rijden. En iedere keer als de emigranten het Vlaamse land binnenrijden, krijgen ze weer een vakantiegevoel.’

Bij het kopen van een huis in België is echter wel een stuk ingewikkelder verhuizen binnen Nederland. Dingemans: ‘Het is echt een emigratie, sommige mensen staan daar niet bij stil. Er komt een heleboel administratieve rompslomp bij kijken. Veel mensen verkijken zich op de fiscale en juridische zaken die allemaal geregeld moeten worden. Maar de meesten willen als ze eenmaal verhuisd zijn niet meer terug. Je ziet alleen nog wel eens dat mensen als ze ouder worden weer in Nederland gaan wonen om dichter bij de kleinkinderen te zijn. ’

Autochtone Belgen die starten op de woningmarkt zijn echter niet zo blij met al die Nederlandse buren. ‘Voor hen is het net zo moeilijk, of misschien nog wel moeilijker om iets betaalbaars te vinden. Nederlanders hebben met hun kooplust de prijzen in het grensgebied opgedreven. Bovendien hebben Belgen niet het voordeel van de hypotheekrenteaftrek dat de Nederlanders hebben. Om een goedkopere woning te vinden, moeten zij nog weer verder naar het zuiden van België trekken.’

Nadat Hasbrouck onlangs een vlucht met KLM had geboekt, verzocht hij de maatschappij inzage te geven in welke gegevens over hem waren verzameld en wat de KLM daar vervolgens mee had gedaan. Na drie maanden wachten, een stuk langer dan officieel toegestaan, gaf de KLM een reactie: ze wisten niet wat er precies met zijn data gebeurd was, want ze hadden deze afgedragen aan partner Northwest Airlines. Met deze afdracht eindigde volgens KLM ook hun verantwoordelijkheid. En, sorry voor het late antwoord, ze zijn dergelijke verzoeken niet gewend.

Volgens KLM was Hasbrouck’s verzoek het eerste in zijn soort dat een Europese luchtvaartmaatschappij ooit had ontvangen. Blijkbaar hebben Europese burgers er veel vertrouwen in dat bedrijven zorgvuldig met hun gegevens zullen omspringen. Of dit terecht is? Lees de opmerkelijke briefwisseling die Hasbrouck had met de KLM op zijn blog “The Practical Nomad” en oordeel zelf. Lees daar ook zijn oproep aan ons Europeanen om de stoute schoenen aan te trekken en zelf na te vragen aan wie jouw gegevens allemaal doorgespeeld zijn.

Is de huidige leegstand ‘gezond’?
In de vastgoedwereld wordt ervan uitgegaan dat een leegstand van zo’n vijf procent gezond is. Met dertien procent zit de huidige leegstand daar flink boven. De aantrekkende economie lijkt ook voorlopig het aantal meters niet te doen afnemen. In 2007 ligt de verhouding tussen aanbod en vraag op 3,3: dat betekent dat tegen elke 1000 vierkante meter die dit jaar aangeboden wordt er vorig jaar slechts 300 meter is opgenomen. Een gezonde situatie gaat uit van een verhouding aanbod-vraag van 1,5.

Al sinds 2001 is er op de kantorenmarkt sprake van ongezonde leegstand. Dat komt omdat er eind jaren negentig, terwijl de economie flink aantrok, nog een tekort was en men op dat moment is gaan bouwen. Het duurt altijd een paar jaar voordat een kantoorgebouw af is, en toen de nieuwgebouwde kantoren op de markt kwamen verkeerde de economie in een recessie.

Maar met zoveel overaanbod zal er dan toch wel minder gebouwd worden?
Dat blijkt niet het geval. In totaal ligt er nog een enorme planvoorraad van zo’n tien miljoen vierkante meter op de schappen. Weliswaar heeft Amsterdam, goed voor zo’n twintig procent van de landelijke leegstand, een bouwstop afgekondigd, maar die bouwstop geldt weer niet voor de prestigieuze Zuidas. Een echte bouwstop voor heel Nederland zit er niet in, omdat de overheid de kantorenmarkt niet beschouwd als een markt waarin ze regie zou moeten voeren.

Maar waarom zou je bouwen als de kans groot is dat het kantoor leeg komt te staan?
Beleggen in vastgoed is lucratief. Heel lucratief zelfs. De meeste kantoorpanden zijn in handen van investeerders: van individuele beleggers tot grote pensioenfondsen. Op de enorme beleggingsportefeuilles van een groot pensioenfonds maakt het niet veel uit of er een paar jaar geen inkomsten uit een kantoorpand komen. Als het pand een keer gevuld wordt, is het ook meteen kassa.

Hoeveel geld kost die leegstand?
Vastgoedprofessor Ed Nozeman van de Universiteit van Amsterdam heeft uitgerekend dat huidige leegstand 500 miljoen euro per jaar kost. Hij gaat er dan van uit dat van de kantoren van de beleggers vijf miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg staat/niet verhuurd wordt: ruim dertien procent. Uitgaande van een huurprijs van 100-120 euro per vierkante meter per jaar (die schatting is aan de lage kant) en een rendement van acht procent, lopen de eigenaren nu dus 500 miljoen euro per jaar mis.

Deze cijfers zijn onder meer ontleend aan de “Thermometer Kantoren winter 2006/2007” van de Nederlandse Vereniging ontwikkelaars & bouwondernemers (NVB)